Верховный суд (ВС) РФ, разрешил дольщику, который отказался от договора долевого участия до банкротства и включился в реестр требований к застройщику с денежным требованием, претендовать на получение денежной компенсации от фонда защиты прав дольщиков, который будет достраивать дом. Эта денежная компенсация должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости квартиры, на которую мог бы претендовать дольщик. При этом требовать от фонда передать ему квартиру дольщик не может.
ВС РФ, указал, что по общему правилу после расторжения договора долевого участия застройщик не обязан передавать дольщику квартиру — его обязательства прекратились. Банкротство застройщика не меняет ситуацию — прекращенное требование не восстанавливается.
Однако ситуация меняется, когда недостроенный дом передают фонду защиты прав дольщиков. Этот фонд выполняет публичную функцию — защищает жилищные права граждан, которые заключили договоры долевого участия с застройщиком. В процедурах банкротства застройщиков ему может быть передан недостроенный дом, строительство которого фонд будет заканчивать.
Из конституционного принципа равенства следует, что такая защита не может предоставляться только тем дольщикам, которые не прекратили свои отношения с застройщиком, сделал вывод ВС РФ.
Те дольщики, которые сохранили отношения с застройщиком, вправе претендовать на получение от фонда квартир. Те, кто расторг договор, не должны получать меньше гарантий. Они вправе рассчитывать на получение от фонда денежной компенсации, указал ВС РФ. Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости квартиры, на которую претендовал дольщик. Она не может рассчитываться по аналогии с правилами, применяющимися для компенсации залоговым кредиторам, — это бы ставило дольщиков в неравное положение.
ВС РФ, отдельно отметил, что фонд может передавать дольщикам квартиры в качестве отступного или после заключения соглашения о новации. Однако это возможно только по соглашению сторон и если на эти квартиры не претендуют другие участники строительства.
Выводы сделаны в деле о банкротстве «Объединенной строительной компании» (дело № А40-245757/2015). Застройщик заключил с Сергеем Потехиным договоры долевого участия в строительстве. Однако обязательства по этим договорам «ОСК» не исполнила. Поэтому Сергей Потехин расторг договоры в судебном порядке.
Позднее в отношении застройщика возбудили процедуру банкротства. Сергей Потехин включился в реестр кредиторов с денежным требованием.
Московский фонд защиты прав дольщиков решил достроить жилой комплекс, в котором приобрел квартиры Сергей Потехин, и суд передал ему активы застройщика. Сергей Потехин обратился в суд с требованием исключить его денежные требования из реестра и обязать фонд передать ему квартиру после достройки.
Суды трех инстанций заявление удовлетворили и включили требования Сергея Потехина в реестр требований о передаче жилых помещений. ВС РФ, изменил это решение, отказав в праве на квартиру, но дав возможность получить от фонда защиты прав дольщиков стоимость квартиры.
Источник: Закон.ру