Рубрика «Кейс месяца» раздела о банкротстве — о главном деле прошедшего месяца в Верховном суде (ВС). Подписывайтесь на дайджест о банкротстве — в нем мы собираем все ключевые правовые новости по этой теме за месяц.
Кейсом марта редакция выбрала определение ВС по делу Сергея Потехина. ВС решил судьбу дольщика, который расторг договор, но все равно потребовал у фонда защиты прав дольщиков передать ему квартиру после достройки дома. Вывод ВС: дольщик может претендовать только на денежную компенсацию от фонда. Ее размер рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры, на которую мог бы претендовать дольщик.
Эта позиция решает важный вопрос в сфере банкротства застройщиков. Хотя подход ВС не является идеальным (о том, как должна строиться защита дольщиков, рассказывал Олег Зайцев), во всяком случае он хотя бы частично устраняет существующую в практике неопределенность.
Фабула дела
Фабулу дела мы подробно описывали здесь. Сергей Потехин заключил договор участия в долевом строительстве с «Объединенной строительной корпорацией». «ОСК» свои обязательства не исполнила, и Сергей Потехин расторг договор в судебном порядке.
В рамках дела о банкротстве «ОСК» Сергей Потехин включился в реестр с денежным требованием. Однако после того как Московский фонд защиты прав дольщиков решил достроить объект, Сергей Потехин попросил обязать фонд передать ему квартиру, а денежные требования исключить из реестра.
Суды трех инстанций заявление удовлетворили и включили требования Сергея Потехина в реестр требований о передаче жилых помещений.
Что сказал ВС?
ВС подход нижестоящих судов изменил.
Он указал, что по общему правилу после расторжения договора долевого участия застройщик не обязан передавать дольщику квартиру. Это верно и для ситуаций, когда застройщик находится в банкротстве — ведь его обязательства прекратились.
Однако, когда недостроенный дом передают фонду защиты прав дольщиков, ситуация меняется. Этот фонд выполняет публичную функцию — защищает жилищные права граждан, которые заключили договоры долевого участия с застройщиком. В процедурах банкротства застройщиков ему может быть передан недостроенный дом, строительство которого фонд будет заканчивать.
ВС указал, что из принципа равенства следует, что такая защита не может предоставляться только тем дольщикам, которые не прекратили свои отношения с застройщиком.
Те дольщики, которые сохранили отношения с застройщиком, вправе претендовать на получение от фонда квартир. Те, кто расторг договор, не должны получать меньше гарантий. Они вправе рассчитывать на получение от фонда денежной компенсации, указал ВС.
Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости квартиры, на которую претендовал дольщик. Она не может рассчитываться по аналогии с правилами, применяющимися для компенсации залоговым кредиторам, — это ставит разные группы дольщиков в неравное положение.
ВС отдельно отметил, что фонд может передавать дольщикам квартиры в качестве отступного или после заключения соглашения о новации. Однако это возможно только по соглашению сторон и если на эти квартиры не претендуют другие участники строительства.
Источник: Закон.ру